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Locations pour les particuliers

Encadrement des loyers

Un décret d’application de la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), publié au Journal Officiel le 12 juin 2015, précise les modalités de fixation des loyers lors de l’établissement ou du renouvellement du bail.

Des loyers de référence seront établis par les préfets, sur la base des données fournies par des observatoires locaux des loyers.

Les loyers ne pourront pas excéder les loyers de référence majorés de 20% ; toutefois pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort, les bailleurs pourront appliquer un complément de loyer, selon des modalités précisées dans le décret.

Ces nouvelles règles sont applicables à Paris dès le 1er août 2015, elles seront applicables ultérieurement dans les autres « zones tendues ».

Loi Pinel relative aux baux commerciaux

Le régime des baux commerciaux a été modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014.

Evolution des loyers

Désormais, l’évolution des loyers sera basée sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), et non plus sur l’indice du coût de la construction (ICC).

Lors de renouvellement de bail  ou de nouveau bail, l’augmentation de loyer ne peut pas dépasser 10%.

Répartition des charges

L’établissement d’un état des lieux devient obligatoire.

Un inventaire précis des différentes charges imputables au locataire (taxes foncières, redevances, charges d’immeubles…) doit être annexé au contrat de bail.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Sont à la charge du locataire  les dépenses d’eau, d’électricité et de chauffage, la quote-part locative des dépenses de copropriété, les travaux d’embellissement et les impôts locaux. Sont à la charge du bailleur les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale.

Le propriétaire doit informer le locataire des travaux effectués dans les 3 années précédant la signature du bail, et prévus pour les 3 prochaines années.

Droit de préférence

Depuis le 1er décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préférence  en cas de vente du local.

Immobilier neuf : Dispositif fiscal Loi Pinel

Le dispositif fiscal Loi Pinel vise à encourager l’investissement immobilier locatif. Intégré à la Loi de Finances 2015, il a été publié au Journal Officiel en décembre 2014, et ses décrets d’application sont votés depuis mai 2015.
Il permet (sous certaines conditions et notamment dans la limite d’un prix plafond d’achat fixé à 5500€/m2 et d’un montant total d’investissement de 300000€) de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 36000 € sur 6 ans, 54000 € sur 9 ans et 63000 € sur 12 ans en contrepartie d’un engagement de location de la même durée.

Une opération bénéficiant du dispositif fiscal Loi Pinel reste un
PLACEMENT IMMOBILIER LOCATIF.
Un certain nombre de précautions doivent être prises :
– Valeur du bien : Vérifier que le prix de vente est cohérent avec le prix du marché.
– Construction : être attentif aux risques de malfaçon, de délais de livraisons, de promoteurs indélicats…
– Valeur locative : à évaluer dans la durée , en tenant compte des différents facteurs (zone, environnement, commerces, transports…)
– Risques locatifs : vacance, loyers impayés, dégradation du bien… baisse des loyers
– Risque fiscal : Requalification fiscale pour  vacance dépassant 12 mois, avec perte des avantages fiscaux
– Vérifier la rentabilité locative (en tenant compte de la fréquence de rotation des locataires).
– évaluer les garanties offertes dans le cadre du placement loi Pinel :  garantie de percevoir les loyers (durant combien de temps ?), garantie du montant du loyer dans la durée ? garantie de revente du bien ? (à quelle valeur ?)
– Vérifier les garanties  de vos interlocuteurs (promoteur, agent immobilier, assureur,  gestionnaire de patrimoine…) en particulier leurs Responsabilités Civiles Professionnelles

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